如果买卖没有房产证的房子必须了解清楚这几个问题

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-02-24 17:17:17

对于购房者来说，买房*重要的就是房产证，没有房产证意味着自己并不是房屋的合法所有人，但在实际情况中，有太多购房者因为各种原因而没有获得房产证，那这类购房者又应该如何获得房产证？

　　房产证即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。从国家法律政策来说，没有房产证的房子是*不允许交易的，因为根据我国律法规定，房子买卖必须以过户为准，要是没有房产证的房子是不可以办理过户手续的，而且也不受国家的保护。

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　　其次，由于这类房子没有房产证也不能进行贷款、过户和办理公证等事情，因此是不建议购买的。而买没有房产证的房子存在很大的风险，要是没有房产证办理过户手续的话那么房子的所有权还是归原来的业主的。

（1）哪些房子没有产权证

　　1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。

　　2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘

　　3、未取得规划审批的楼盘

　　4、私自变更规划的楼盘

　　5、私自改变土地用途的楼盘

　　6、土地产权存在纠纷

　　7、没有销售许可证又无产权证的房屋

　　8、未经验收或验收不合格的房屋

　　9、土地或房屋未解除抵押的

　　10、开发商未交纳相关税费的

　　11、土地、房屋被有关部门司法查封

（2）没有房产证的房子如何交易

　　一般情况下交易的没有房产证的房子有两种情况：

　　一、刚交了*款，还没有办按揭

　　买卖双方可以直接到开发商办理合同转让，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回，买方再将*款付给卖方。后面的流程就跟买新房一样，到房管局备案，银行按揭由买方自己去办理即可，房产证下来就是买方的名字了。

　　二、正在还房贷，还没有交房

　　方式一：直接更名

　　流程：

　　1、卖方将银行的贷款还清;

　　2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;

　　3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;

　　4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。

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　　注意事项：

　　1、房子必须还清银行贷款

　　2、更名必须取得开发商的同意

　　3、买方不能再按揭了，必须全款购买

　　这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。

　　从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。

　　方式二：双方约定等房产证下来再过户

　　这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。

　　包括：

　　个人所得税：总房款的1%

　　契税：90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)

　　(契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳)

　　营业税：5.55%

　　第2种方式的优点是能及时过户，风险较低;缺点是税费较高，且时间成本比较长。

（3）交易没有房产证房子的注意事项

　　1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎!

　　2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。

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　　3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

　　4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

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