疫情过后房价是涨还是跌？一文带你看懂

来源：吉屋网发布时间：2020-03-18 16:14:13

1、疫情过后房价是涨还是跌？

（1）不同城市分化严重，疫情过后稳定为主

正常来讲，每年春节过后，各地的房地产市场，大多数会迎来“小阳春”的行情，也就是成交量和价格会有一个明显的提升。但是这次疫情，直接让全国人民待在家里，线下看房被禁止，所以小阳春行情被直接打乱，成交量陷入冰点。

这种情况让不少城市的房价结结实实地下跌了不少，以武汉为例：

武汉房价走势图

武汉的房价，已经连续6个月下跌，而疫情则加速了这种下跌的趋势，同比去年房价下跌了7.96%；但是对比其他城市，会发现，这种并不是很多城市普遍的行情：

北上广深房价走势图

北京，房价从去年6月份一直回调到到2月份，然后止跌回升；

上海，房价一直比较坚挺，稳稳的*；

广州，三季度房价下跌，从去年12月开始到3月份，房价上升；

深圳，房价从去年6月份一直涨到现在；

是不是感觉没有什么规律？这说明了什么呢？我来告诉你答案：所有说房价涨跌的观点，都是不全面的、不准确的。因为城市之间的差异很大，没有同样的涨跌节奏，只有两个字——分化。

所以要用分化的观点来因城制宜地分析房价。疫情过后，房价也不会出现暴涨暴跌的情况，而是逐渐恢复正常情况。没有办法用“疫情打击房价”这种结论概况全国的市场，脱离具体城市谈涨跌也没意义。

（2）购房需求被集体释放，好房源可能越来越少

这次疫情，让城市之间、片区之间分化会更加严重：优质的房产会越来越贵，而没有价值的房产则难以出手。

但是很多片区的房源，并不多，尤其是优质片区的房源，可供选择的少。当你真正落到选房的层次上，就知道我在说什么了，

然后疫情期间，购房者的需求又被集体抑制，担心的事情是，一旦疫情结束，购房需求被集体释放，那么可选择的好房源就更少了。

所以我都建议自己的学员，疫情期间适合选房，等疫情结束后实地看房，也就是“提前建仓”。

（3）疫情期间适合做好筛选，疫情结束开始看房

现在很多城市都限制线下的看房，有的小区根本不让进，你也看不了房子。

但是这个时候，往往是你跟别人拉开差距的时候，你觉得反正也没事，等疫情过去再看也不晚，但是你不知道的是：现在购房市场的行情没有你想象的那么乐观，没有那么因为破产而房源大量出现。

恰恰相反，真是的情况是：好房源非常少，需要非常严格的筛选。而有的人就是在这个期间先选好片区，然后再选好楼盘，*后锁定具体房源，等疫情过去直接看房锁定，实现弯道超越。

在乎当下行情涨跌的，你可以继续观望好了；你觉得购房这件事离你越远，你就越没法落地。

2、脱离城市去谈房价涨跌都是虚谈

（1）城市分化，细致到每一个户型

一城一策，因城施策，这是已经定的调子。

现在楼市*的特点是分化，城市之间在分化，城市的不同片区在分化，片区内不同的小区在分化，小区内不同的户型、朝向、楼层等等都在分化。

所以不能简单说房价涨跌如何，而是要具体到城市、片区、小区来谈房价。更何况每个城市的调控政策还不一致。

所以不要听别人说房价一定会涨或者会跌，而是要具体分析。

（2）城市政策松紧，取决于现实条件

以深圳为例：在19年年初到5月的时候，限制还相对松些，楼盘限价已经“名存实亡”，但是整体上还是限制为主。但是大湾区的其他城市就不是这样的政策了，比如中山、东莞、珠海等地，都有放松限购的政策出台。调控过紧，就要适度放松。现在疫情如此严重，再加上全球的形势很严峻，美联储大幅降息刺激经济，对全球经济形势构成非常大的压力，我们国内的各项数据也都很惨淡：1月份CPI高达5.4%，2月份CPI也高达5.2%。其他各项指标不再赘述。

2月份CPI

所以在*近，央行不断释放利好政策：降息、降准、放开汽车限购政策，这也是我在去年预测的4条里面踩对的3条。这些都是政策在放松的迹象。

一季度已经很惨了，希望二季度能够好过些吧。具体到城市层面，还会有更具体的政策出台的。

（3）经济增长焦虑，决定房地产调控程度

那为什么有的城市会紧，有的城市会放松呢？其根本原因还是在于城市的经济增长焦虑不同。

以深圳为例，经济走势好的时候，限制政策丝毫未动，而现在受制于经济下行压力，深圳也在不断放松政策压力，比如取消原来的豪宅税、放开公寓限售等等。其他城市也是一样的解读方法，经济增长焦虑，会深刻影响城市的房地产调控政策。在2020年，政策放开的城市会越来越多，但是放开并不意味着房价飙升，因为这不符合当前的政策走向。所以，脱离城市去谈房价涨跌没有意义。

3、脱离基本面去谈房价涨跌都是瞎谈

第二个我想说的是，脱离基本面去谈房价都是瞎谈。看过去，大家都是事后诸葛亮；看未来，你预测1年的政策都做不到准确。现在的形势跟过去能一样吗？预测有什么意义呢？

（1）解读基本面，看懂房地产小周期

从基本面出发，看房价涨跌和政策的变动，可以提前几个月看到转向。不谈过去，我们来说说当下和未来

这是今年上半年*新的房地产投资开发增速，从今年年初开始，房地产投资增速快速反弹，然后到4月份的时候，迎来高潮，从4月份到现在，处于一个小的回调企稳周期。

所以从去年到现在，我们已经经历了一个完整的“调整-反弹-调整”周期，现在处于调整的小周期。

（2）经济压力大，也不能用房地产刺激经济

当经济下行压力大的时候，你作为当局者，会不会用房地产来刺激经济呢？

答案是不会。*近的会议和各种表态已经很明确了。但是这就完了吗？

显然没有。因为从年初开始，全国各大城市在搞旧改，旧改已经“悄无声息”地进行了很久。这次“刺激”没有提到房地产，但是旧改处处跟房地产相关。

（3）中国已经进入大规模“新基建时代”，提振经济迫在眉睫

疫情让现在的经济形势非常严峻，必须通过一定的刺激来推动经济的发展，所以现在*流行的一个说法就是“新基建”，中国已经在大跨步买入新基建，其实老基建也没有落后。两条腿走路，才能走得更快更稳。

4、脱离政策（房地产、财政、货币政策）去谈房价涨跌都是白谈

越调控的地方，房价肯定是压不住的，有其上涨的逻辑在。不要高位接盘，但是要看清楚为什么上涨，以后抓住这样的机会，就可以迎来收获的时机。房价的涨跌与否，*核心的政策变动要看是否动了银根。如果大规模放水，那么做好房价暴涨的准备（现在已经基本不可能）；如果小规模放水，那么做好房价温和上涨的准备；如果定向放水，不流入房地产，那么Money还是会想办法流入房地产。