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政策春风吹湾区，房企借力上青云。随着《粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署，各大房企看准湾区发展契机，频频落子，布局有道。除传统地产开发外，城市旧改、长租公寓、产业小镇、海洋经济、医疗健康等多元新业务也相继展开。
1、粤港澳大湾区政策利好，地产发展迎来新机遇
一、湾区经济潜力无限，产业升级构筑*别城市群
粤港澳大湾区是指为由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。2014年，深圳市政府工作报告头次提出“湾区经济”，把粤港澳城市群勾连起的湾区作为一个整体规划。
2015年3月，在发改委、外交部、商务部联合发布的一带一路相关文件中，头次提出要“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区”。
2017年3月，在全国两会上，“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。
2017年7月1日，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署，粤港澳三地将在*有关部门支持下，打造国际*湾区和*别城市群。
（粤港澳大湾区地图）
目前粤港澳湾区内各城市，都开始根据城市特色，逐渐规划和明确未来发展的战略定位。随着湾区的发展，各城市基础建设*力度加大，经济发展潜力巨大，人口红利也将持续发展。广东省在“十三五”期间，基建总*约4.8万亿元，项目多达543项。此外，为了推动粤港澳的融合发展，路网建设辐射的也更加广泛。经济发展潜力、人口增长红利，轨交的畅通及基建的完善，都将会给房地产行业带来更大的机遇。
二、各城市竞争格局存在差异，多元业务方向暗藏机会
从目前粤港澳大湾区的房企竞争格局来看，全国化布局的规模房企中有部分就是在此发家，大本营优势不可撼动；另外一部分虽然此前并未布局，但也看准了湾区的发展契机，频频落子；较后还有一些本土深耕的区域房企，依托先发优势，布局于城市的核心区位。
2、规模房企深耕大本营，提前布局享受政策红利
➤区域内起家的规模房企持续深耕，占据先发优势
粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州恰好是目前房企龙头——碧桂园、万科和恒大的发源地。事实上，华南区域也是诸多老牌房企的大本营，许多企业都是以此为原点，开始了全国化规模扩张，如保利、华润、招商、富力等等。
这些企业持续深耕大本营，同时也在积极进入区域内其他城市，如华润置地，2016年2月首进珠海，计划斥资177亿元在横琴自贸区建设其头个国际化商贸综合体万象世界；恒大2016年首入肇庆，截止2017年6月30日，已通过招拍挂和收并购成功获取4个项目，分别为恒大世纪梦幻城、恒大翡翠华庭、恒大团星鼎峰和恒大御湖城。
这些房企凭借着先发优势提前布局，往往占据了大本营城市的核心区位，同时因较好的口碑效应，已经提前享受了利好政策带来的诸多红利。
比如碧桂园，2017年上半年销售在广州、东莞、惠州都是魁首。又比如富力，2016年在大本营广州合约销售金额达到了62.9亿元，销售贡献率为10.33%，在集团华南区域*，全国排名第三。
2016年末，这些企业在粤港澳大湾区土地储备普遍在公司总土地储备的15%-25%之间，2017年还积极在区域内补充土地储备。值得一提的是，2016年恒大在粤港澳大湾区新增地块总建面也达到了990.40万方，重仓之心可见一斑。
注：1.保利地产2016年末土储=企业 2016年度房地产开发项目可售容积率面积-累计竣工面积
2.招商蛇口2016年末土储=企业2016年主要项目计容建筑面积-累计竣工面积
3.富力地产土地储备数据为企业公布的权益建筑面积
➤保利实现湾区全覆盖，2016年签约面积贡献18.5%
3、外来房企进军意图明显，频频落子实力不容小觑
➤两类外来房企强势进入，频频落子储备优质地块
在粤港澳大湾区的外来房企中，一类为正处于高速扩张时期的闽系房企，出于地缘优势和“爱拼才会赢”的冒险精神，阳光城、金辉、泰禾、融信都积极展开了粤港澳湾区的扩张。其中进入城市*多的当属泰禾，2015年底进入深圳以来，频频落子，进入佛山、东莞、珠海、惠州，近期更是强势入驻广州。阳光城则是在湾区内累计新增土储*多，2016年进入以来，截至2017年6月30日，其在湾区的新增土地储备已达581.06万方，且456.77万方为收并购所得，拿地成本低至1048元/平米。
还有一类是大本营距离粤港澳大湾区较远的规模房企，在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，也开始积极的在广州、深圳、佛山等地频频落子，典型代表为融创、龙湖、绿城等等。布局*早的当属龙湖，其在2014年便进入了广州，而后2017年又进入了深圳、香港，截止2017年中期，其在华南的合约销售金额已达98.1亿元，销售贡献率为10.59%，成绩斐然。融创虽然2016年才开始布局粤港澳大湾区，但一出手便攻势凌厉，重仓拿地。
注：1.阳光城新增拿地包含收购Smooth Ever INVESTMENTS LIMITED100%股份而间接获得的穗国用(2004) 第10039号天一地块和穗国用(2005)第10017号福林地块，以总占地面积9.52万方计入。
2.泰禾累计新增数据不含2017年7月首入广州，新增占地面积约70.72万方的增城增江街四宗地块。
3.华夏幸福是以产业新城模式扩张，若进展顺遂，对应的可获得418.58平方公里的委托面积。
4、地方房企聚焦热点区域，进一步扩大本土优势
➤立足大本营向周边辐射，聚焦城市热点区域布局
除了规模房企之外，还有许多扎根于本土深耕的区域开发商，实力也不容小觑。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，向周边城市辐射发展。以中国奥园为例，立足于大本营广州，近些年来向周边城市延展的步伐明显加快，2014年首入佛山、2015年进驻深圳，2016年布局惠州，截至2016年12月30日，其在湾区布局的城市总数已达7个，土储量为358.56万平米，占集团总土储的24.48%。
这些本土企业在当地拥有着较好的口碑，本土优势突出，对区域内城市更有渗透力。以深圳控股为例，在其大本营深圳，其现有项目主要分布于罗湖、福田、南山等板块的核心区位，2016年末其在深圳的土储量已达141.46万方，未来集团还将通过深化与母公司合作，同时加强与深圳广电、地铁、巴士、报业集团等国企的合作来积极拓展深圳的土地项目。
备注：1.龙光地产2016年末湾区总土储不含收并购及城市更新
2.深圳控股2016年末湾区总土储为深圳区域计容建筑面积及占比数据
➤龙光布局湾区3145亿货值，多渠道低成本拿地
龙光地产成立于汕头，2003年就进军深圳房地产市场，2011年总部搬至深圳。龙光集中在珠三角区域发展，除了核心的深圳，还包括广州、佛山、中山、惠州、顺德、东莞、珠海和香港，与粤港澳大湾区规划的“9+2”城市群不谋而合，2016年末其在粤港澳大湾区公开招拍挂市场总土储便达到702.35万方。
步入2017年，龙光再接再励，先是在香港、惠州斩获两幅地块，而后又新进入肇庆，湾区布局更加全面， 截止2017年6月30日，其在湾区公开招拍挂市场总土储为752.60万平米，此外，加上收并购及城市更新类项目，累计的总土储已达1830万平米，对应的权益货值高达3145亿元，占比逾80%。
在整个粤港澳大湾区的布局中，深圳可谓是重中之重，权益货值高达1347亿元，占比为42.83%。而且源于多年深耕的经验，龙光在项目的地段选择上也具有前瞻性：企业目前布局在深圳的八个项目均位于交通便利和沿线物业，交通的便利性大大提升项目的溢价空间，因而2017年上半年龙光在深圳区域的销售单价也一举突破了4万元/平米。
除了在湾区储备了较多的土地资源和精益求精的项目布局之外，龙光的另一优势在于较低的土地获取成本。2017年上半年其在公开招拍挂市场的平均土地储备成本仅为4680元/平米，只占其平均售价16213元/平方米的28.87％，土地成本远低于同业。
而之所以能不断压低土地成本，主要源于其在积极的开展收并购和城市更新类的业务。截止2017年6月30日，在其3880亿元的权益货值中，有2040亿元均为收并购及更新类项目，占比达50%以上。
通过旧改和收并购的方式，龙光一方面能有效控制项目成本，从而降低现金流压力；另一方面也能为后期销售提供了较大的溢价空间，改善企业整体的的盈利水平。
随着粤港澳大湾区的提出，各大房企争相扎推大珠三角地区，除了传统的地产开发外，从城市旧改到长租公寓，从产业小镇到海洋经济，几乎各个领域皆有涉及。事实上，大湾区概念的提出带动了各相关领域的发展，为房企们提供了绝好的多元化业务拓展机遇和空间。
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